住宅ローンが払えない場合のご自宅、ご実家等の任意売却

このページは現在、住宅ローンの延滞が重なり競売ではなく任意売却で問題を解決しようと決めた方のためのページです。
1ページで任意売却のすべてが分かるようになっています。
戸建てマンションの任意売却相談

このページの目次

住宅ローンの返済ができずに悩んでいるあなたへ

せっかく購入したマイホームなのに返済が苦しい。家のローンが払えない。
銀行に行っても、家のローンが払えない人と見られているような気がして胸が苦しい。。。

年間約75,000人が自己破産している世の中です。
住宅ローンが払えずに苦しんでいる人は、軽くこの10倍程度はいるはずです。

返済ができないので売ろうとしても、借金が多くて売るに売れない。
仕方がないので、借金をしながら住宅ローンを払っている。

これは小説の話ではなく、この世の中で現実に起きていることです。
決して珍しいことではないのです。

しかし、いつまでその生活が続くでしょうか?
いつまでその生活は続けられるでしょうか?

人それぞれ、背負える荷物の重さが違います。
背負えない荷物を無理やり背負うと、、、身体が壊れます。

もしかすると身体だけではなく精神も壊れてしまうかもしれません。

家を持っていない時は、家がない苦しさを味わったと思います。
しかし、家を購入した後は、家を維持する苦しみを抱えることになります。

家を維持する苦しみとは正に、住宅ローンを払い続けることです。
30年もの年数、病気もケガも離婚もリストラもなく、何事もなく生活していけるだろうと思って借りたお金。

家がある方が、あなたは幸せでしょうか?
それとも、家がないほうがあなたは幸せでしょうか?

苦しんで住宅ローンを払うことにどれだけの価値があるのか。

私達は、家がない幸せを提供しています。
お金の苦労することなく、毎日悩みなく暮らせる普通の生活を実現します。

住宅ローンの返済ができない家を売る

自宅は自分の持ち物ですので、売ろうと思えばいつでも売りに出すことができます。

但し一つだけ条件があるのです。
不動産を売却をする際は、住宅ローンの全額返済する必要があります。
売却代金だけで完済できる場合は、何の問題もありません。

ほとんどの住宅は年々その価値が落ちてきます。
必然的に不動産を売却して得られるお金だけでは、負債全部が清算できないという事実が重くのしかかってくるのです。

「清算できなければ売れません。」と銀行も普通の不動産会社も言います。
任意売却は「借金を清算しなくても不動産が売れる特別な売却方法」です。
もちろん住宅ローンの返済が滞っていても可能です。

売却にかかる費用

買取か仲介かで発生する費用が変わりますが、いずれの場合にしても任意売却の場合は売れた代金の中から必要経費を支払い、返済できる金銭のみを債権者に返済します。
従って、現金をご用意していただかなくても不動産の売却をすることができます。
尚、買取の場合は抵当権抹消登記費用(借入1件当たり2万円~3万円程度)、仲介の場合は、抵当権抹消登記費用の他に、仲介手数料(売却価格×3%+6万円+消費税)が発生しますがこの費用について売却代金から支払いができるように債権者と交渉することになります。

売却経費だけで言えば、仲介よりも買取の方が安いですが、買取の金額は一般仲介の価格よりも低い傾向が強いので単純にどちらが良いというものはありません。

売却までの時間

不動産に問題がなく、適正な金額で販売すれば概ね1ヶ月程度で成約に至ります。

尚、任意売却の場合、販売する金額については債権者と協議する必要があることが多い為、販売価格によっては時間がかかることもございます。

自分ですること不動産会社に頼めること

自分ですること

競売の場合は、何もしなくても手続きが進行していきますが、任意売却は任意で売却する分いくつかやることが発生します。

意思表示

競売の手続きは、債権者が裁判所に申し立てることによって開始しますので、所有者の承諾がなくても進行します。

しかし、任意売却は所有者の意思表示がないと何も始まりません。
ご自身でやっていただくことは、債権者に「任意売却をする意向であること」を伝えていただくことです。
債権者によって、書面か電話か面談か伝達手段が変わります。

立会い

買主が決まれば、「売買契約手続き」や「引渡し手続き」を行う際にお立会いが原則必要になります。
売買手続きは、土日に不動産会社の事務所で行うことが多く、引き渡し手続きは平日に買主が利用する金融機関で行うことが多いです。

引越しの手配

任意売却をする際、リースバック以外引越しをすることになります。
お引越し先の手配、お引越し手続きはご自身で行う必要があります。

尚、任意売却で引越代の一部が捻出できる場合であっても、そのお金が入金されるのは、買主に不動産を引渡した時です。
買主に不動産を引き渡す為には、その前に引越しを完了させる必要があります。

負債の処理の意思表示

売却後に残った負債をどうするか?について意思表示をすることになります。
自己破産する場合はその旨を、示談する場合は示談する旨と毎月いくら支払いができるのか?を債権者に提示し承認を得る必要があります。

尚、宅建業者は、不動産を売却する業務を担いますが残った負債の示談に直接関与することはできません。
但し、債権者と示談する際に作成する「生活状況報告書」の作成についてはサポートすることができます。

不動産会社に依頼できること

自分でしなければいけないこと以外のすべてが不動産会社ができることになります。
査定書の作成、債権者と販売金額の協議、実際の販売活動、売買契約や引渡し手続きの段取りと立ち合いなどです。

手続きの流れ

任意売却を進める順番は、置かれている状況で変わってきますが概ね次の通りです。

任意売却事前相談

任意売却の相談の際に当事務所では、売ることありきでお話しをしません。
まず、抱えている状況を踏まえ本当に任意売却をすることがベストなのか?
他にもっと良い解決方法はあるのか?を検討します。

次に、任意売却をすることがベストだと判断できれば、任意売却をするにあたり障害となるものはあるのか?
障害を取り除くことができるのか?を検証します。

最後に、どの種類の任意売却をどのタイミングですれば良いのか?についてプランニングをします。
不動産を高く売ることを優先するのか?住み続けることを優先するのか?ご近所に知られずに売ることを優先するのか?など、相談者の置かれている状況やご希望によって、販売プランは変わってきます。

共有者、連帯保証人、連帯債務の承諾

離婚した元妻との共同所有という不動産も実務ではよく遭遇します。
共有者がいる場合は、共有者の同意を必ず得る必要があります。(自分の共有持ち分だけを売却する場合は除く)
連帯保証人が要る場合は、不動産を売却しても負債が残る場合のみ、承諾を取り付ける必要があります。

ちなみに離婚を原因として連帯保証人を抜けることは認められません。
また、夫婦の間で負債は夫が全て負うという約束をしたとしても、債権者にはその約束を主張することができません。

また、離婚した後に妻と子供が引き続き居住し、夫は退去。
夫が住宅ローンを支払う約束になっていたが、返済ができなくなったので売却したいと思う事もあるでしょう。
この場合、居住している元妻、子供に承諾をとることなく売却することは理屈的には可能です。
しかし、通常の売却をする場合は売却の同意を得ることが望ましいです。

離婚した際に、不動産の名義を夫から妻に変更したが住宅ローンの名義は夫のまま。というケースの場合、不動産を売却する活動は、妻が元夫の承諾を得ることなく単独で行うことができますが、住宅ローンの返済は元夫がしなければいけないので原則、元夫の承諾が必要になります。(離婚の際、不動産の名義を妻に変えることは、銀行の住宅ローン契約においてしてはならないと規定されています)

最後に連帯債務です。
連帯債務で負債を負っているということは、不動産を共有している事に起因していると思われますので、共有の場合と同様となります。

債権者との協議

負債が全額払いきれない場合や、既に分割払いの権利が無くなっている状態下での販売は、債権者と協議してから販売活動をする必要があります。

販売をする為には販売価格を決める必要がありますが、債権者は適正な金額でないと承諾しません。
債権者と協議をせずに販売をし、買主が決まった段階で債権者に報告したら承諾が取れなかった。というようなことがあっては困りますよね。
任意売却に不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、こういった初歩的なミスをする可能性が高くなります。
債権者との協議は不動産会社が代行して行うことが望ましいです。

販売活動

販売価格が決まれば、早速販売活動に入ります。

内覧受入

販売価格に入ると、通常内覧者が内覧にやってきます。
事前に予約が入ることが多いですが、中には当日内覧できないか?というような急な話もあります。

売買契約

買い手が決まれば、買主との間で売買契約を締結します。
売買価格、引き渡しの時期、支払い方法、その他売買条件などが盛り込まれます。

任意売却はその特殊性から、通常の売買契約書には記載しない事項があります。
業務に不慣れな不動産会社が作成した契約書はトラブルが多く発生する可能性があるので注意したい所です。

債権者の本承認

売却について債権者の本承認を得ます。
本承認を得る為には、「売買金額」、「売買金額から支払う諸経費」、「返済日」、「返済金額」、「売却後に売買後に負債が残る場合はその処理の方法の意思表示」の要素が全て必要です。

債権者から売却後の負債の処理の仕方については大きく分けて、「自己破産」か「示談」となります。

自己破産の場合は、依頼する弁護士などの選定をすることになります。
示談の場合は、毎月返済可能な金額について検討するととになります。
本承認に関する手続きは、不動産会社が行うことが望ましいです。
但し、示談する場合はご自身で債権者と取り決めることが多いです。

お引越し

買主に家を引き渡すためには、その前に引っ越しを終わらせる必要があります。
引越しのタイミングは、買主の融資が確定してから契約書上の引き渡し期限までです。

但し、引き渡し期限ギリギリで日程を組むと、何かアクシデントがあった際に対応ができなくなる可能性があるので、リミットよりも余裕をもってスケジュールを組むことをお勧めします。
また、引越しの後に不用品が残りやすいのでこの点でも余裕を持つと焦らずにすみます。

引越しの前後は一番バタバタしていますので、不用品の処分などは販売開始から少しづつやることが〇です。

買主へのお引渡し

「買主に鍵を渡す」「不動産の名義変更登記の申請を行う」「代金を受取る」「返済をする」という四つの手続きを同時にします。
この日で任意売却の手続き自体は終了となります。

残った負債の処理

前述した通り、自己破産か示談を選択することになります。

任意売却どこに頼めばいい?は不動産屋の選び方

正規の不動産会社であること

言うまでもなく、不動産業を営むには宅地建物取引業法という法律に基づき、宅地建物取引業免許という営業免許が必要です。
誤解されやすいですが、宅地建物取引士の免許ではありません。宅地建物取引士の免許は個人資格ですね。

営業免許は●●県知事(●)第●●●号、若しくは国土交通大臣免許(●)第●●●号という表記となります。
1つの県に1~複数の営業所がある場合は、県知事免許、2つ以上の県に営業所がある場合は国土交通大臣免許ということになります。
知事免許でも大臣免許でも優劣はありません。
またカッコ内の数字は更新回数となります。
昔は数が多い程安心と言われた時期がありますが、代替わり、買収、合併、移動などがありますので、数字だけでは判断はできません。

代表者、営業担当者が宅地建物取引士であること

不動産会社には5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士が必要です。
代表者は宅地建物取引士の資格を持っていなくても制度上、全く問題はありません。

しかし、不動産業をする会社の経営者が宅地建物取引士の資格すら取っていない会社は、やはりそれなりの会社だと判断できます。
最高責任者たる代表者が、専門的知識を持っていなくてどうやって責任をとるというのか?
普通に考えればどれだけ危険なことか分かると思います。

また、宅地建物取引士でない担当者も専門的知識がないという点では同様です。

そもそも、宅地建物取引士の試験には、任意売却の事はほとんど出てきませんので、宅地建物取引士の資格があったから任意売却ができるとは限らないのですが、宅地建物取引士の試験すら合格しないのでは話になりません。

最低限、宅地建物取引士の資格程度持っていることを確認してください。

囲い込みをしない会社であること

「囲い込み」という違法手段が横行しています。
囲い込みをされると、希望の金額で売れにくくなります。
どうなるのか?
売れやすい金額まで下げるように誘導されるので、売主としては損します。
不動産会社は儲かりますが。

囲い込みをしない会社かどうかを一般の方が調べるのは非常に困難です。
当事務所では囲い込みをしているかどうかの調査を無料で行っています。

甘い話をしない会社であること

今現在、困っている人はとかく甘い話に心を奪われやすいです。
良い話だけ信用してしまう気持ちは理解できますが、「そんなうまい話しがあるのか?」眉に唾を付けて考えてみていただきたいと思います。

ヤブ医者程、風呂敷を広げるものです。

よくあるQA

任意だと競売より高く売れるのでしょうか?

どちらが高く売れるか結論を書く前に、それぞれの仕組みを説明した方が理解が早まると思います。

競売は、裁判所が最低価格を決めて、購入者は購入希望価格を記入して入札します。

不動産鑑定士が算出した評価を参考に裁判所が売却基準額と入札可能額を決定します。
売却基準額の目安は一般相場の70%程度になることが多く、入札可能額は一般相場の56~60%程度です。

購入希望者は入札可能額以上の金額を記載して、書面にて競売入札の申し込みをします。
一定期間募集した後、開札という結果発表があり、一番高い希望金額を提示した人が落札者となります。
誤解されやすいのですが、オークションではないので価格がせりあがっていくことはありません。一発勝負です。

なぜ競売の価格目安が56~60%程度になるかと言うと、内覧制度がないことや立ち退き交渉を落札者自身でしなければならないからです。
数千万円もする買い物で、室内を確認できないのは買主にとって大きなリスクになります。
また居住者が素直に立ち退きに応じるとも限らないこともあります。中には、反社会的勢力の関係者が落札をし強引に立ち退きを迫ったことが原因で自殺された例も。
こういったリスクがあるため、競売の募集価格は一般相場に比較して大幅に減額されているのです。

一方任意売却は、一般市場で売却を目指します。
普通の不動産を売却する時と同じで、内覧も可能ですのですので、売却可能な価格の目安は一般相場に比べて90~95%程度となります。
一般相場から5~10%安くなるのは、不動産について保証ができないことが要因です。
任意売却は、そのほとんどが売却代金よりも債務額が多いですが、この場合売却後建物に何か不具合があった際に、売主として買主に保証をすることができません。

保証をできない分だけ、価格で調整をしているということになります。

売却後の保証もできる場合は、一般相場と同じ金額での売却も可能です。
以上のことから、一般的には競売よりも任意売却の方が高く売却できる可能性が高いです。

お金以外の点で競売よりも任意売却が良い所はあるのでしょうか?

はい。あります。
競売の手続き上では、裁判所の競売情報という所で競売不動産の情報公開がなされます。
不動産の所在や室内写真が一般公開。つまり誰でも見ることができるようになります。

競売にかけられた人の個人名はさすがに公表されないものの、近所に住んでいる人なら瞬時に誰の家か分かってしまうでしょう。
つまり、「あの家は借金が払えずに、家を取られる」ということが世間に公表されるようなものだと言えます。

任意売却の場合は、一般市場で販売するので通常の不動産売却と同じです。
負債が払えずに売却するというネガティブなことは分かりません。

引越し代100%保証と書いてある会社があるのですが本当ですか?

そういううたい文句をしている会社がありますが、嘘だと言っても良いでしょう。
そもそも、任意売却を相談する時点で任意売却が成功するか分からない状態です。
にもかかわらず、引越し代100%を保証するということは、「任意売却が成功しなくても引越し代を100%保証する」という事です。
任意売却ができなければ、その不動産会社は1円も報酬を得ることができないのに、あなたの引越し代を支払うでしょうか?

常識的に考えてあり得ないことが分ると思います。

裁判所から競売の手紙が来てからでも間に合いますか?

競売の通知が届いたばかりでしたら、まだ間に合う可能性が高いです。
競売の最終手続きが来るまでに任意売却ができれば間に合うのですが、時間の限りがあるので少しでも早い内に活動を始めるのが良いでしょう。

任意売却できない場合もあるのでしょうか?

任意売却ができない場合、競売という手続きで家を手放す事になります。
一般的に競売は、室内の状況が把握できない。という性質上、市場価格よりも大幅に(半値近いです)安価な価格で募集が始まります。

安価で売却をされることは、すなわち売却後の負債が多くなることを意味します。

任意売却ができない原因となりうるものは、大きく分けて三つございます。

不動産に問題がある

「多額の税金未納により、差押えがついている」「家が傾いている」「隣の部屋が暴力団事務所」「過疎化が進みニーズが全くない」などという状態の場合、買い手を探すことが非常に困難になることがあります。

不動産会社の問題

依頼した不動産会社が営業活動をしなければ、どんなに良い不動産でも売ることはできませんよね。
しっかり宣伝をすることにより、周知に努めることは当然必要となりますが、一部の悪意ある不動産会社は「囲い込み」という手法で販売活動に逆行する行為をしています。

理由は、売主だけでなく買主からも仲介手数料を受領することを目的とするからです。

価格が高い

売主の希望金額が高い場合、債権者の要求する販売最低価格が高い場合に起こり得る事態です。
消費者は、1件見ただけでその不動産を買うのではなく、他の不動産も同時に診ながら「より良く、より安い不動産」を探しています。

相場無視で、売り手側の独りよがりな思考に基づく販売価格を設定しても無理があるというものです。

不動産会社は紹介してくれるのでしょうか?

はい、当事務所は宅地建物取引士事務所であり、不動産会社ではございません。
従って、売却の活動は宅地建物取引業業者(不動産会社)に依頼する必要がございます。
ご相談不動産のエリアを勘案し、最適な不動産会社のご紹介をしております。

任意売却の相談をする料金はいくらですか?

無料でご相談が可能です。
但し、任意売却業務を他社に依頼する予定又は依頼中で今後も他社に依頼を継続をする場合等、セカンドオピニオン的なご依頼、ご相談の場合は
【スポット】1時間3万円(税別)
【包括】依頼時における販売価格の0.5%(税別)但し販売価格3,000万円以下は一律15万(税別)となります。

引越しまでの期間の目安はどのくらいですか?

買主が決まってから概ね2カ月が目安になります。
但し、住宅ローンの返済が遅れていない場合や既に競売の申し立てがなされている場合は大きくスケジュールが変わることがございます。
今置かれている状況をヒアリングした上でお引越し日までの目安についてもご説明いたしております。

売った後に残った借金はどうするのか?

大きく分けて二つの方法がございます。

自己破産

法的処理の典型です。
現在ある資産では、すべての負債を返済しきれないという場合に返しきれない負債の返済義務を停止する制度です。
自己破産手続きをすると借金が無くなる。という誤解をされることがよくありますが実は違います。

借金はあるけれど、法律的に取り立てをされなくなる制度。これが自己破産制度です。
抱えた借金の支払い義務を免責されると考えると良いでしょう。

但し、滞納している税金は免責されませんので注意が必要です。
また、免責不許可事由といって、負債であるが免責されないものがあります。
例えば、財産を隠匿、損壊、賭博、浪費などをしている場合が該当します。
当事務所では、破産手続きに詳しい弁護士のご紹介もしております。

示談

任意売却後に残った負債の額が比較的低額である際に使われる方法です。
毎月の生活の中で、無理がない範囲で支払いを続けます。
但し、本当に返済ができるのか?は慎重に判断する必要があります。

「できれば自己破産したくない。」と思うのは自然な事だと思います。

任意売却は少しでも高い価格で不動産を手放すことにより、少しでも多くの負債を返済し、自己破産をできるだけ避ける最良の手法と言えます。

相談場所

東京都中央区京橋2-9-12日本工築1号館ビル7cにてご相談が可能です。

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