このページは投資用不動産を購入したにもかかわらず、返済が苦しくなってしまった方のページとなります。
不動産投資失敗
●レバレッジ効果の活用
●生命保険の代わりに
●毎月の家賃収入が年金対策になる
●売却することで老後の資金になる
●相続対策のための資産圧縮
●節税対策のひとつに
といううたい文句で、不動産投資を誘う不動産会社。
●レバレッジ効果の活用
→レバレッジはお金のない人に高額な不動産を買わせる常套句。レバレッジがかかれば損害も同様に大きくなります。
●生命保険の代わりに
→ローン返済中に亡くなった場合は確かに生命保険の代わりになります。この点は異論はありません。
●毎月の家賃収入が年金対策になる
→全て返済が終われば、家賃収入が確かに入りますがその頃その建物は築何年でしょうか？
●売却することで老後の資金になる
→売れる場所ならという前提です。老朽化のアパートを入居者を立ち退かせて売却することは非常に困難です。
●相続対策のための資産圧縮
→入居者がいればの話です。
●節税対策のひとつに
→何のことを指しているのか意味が分からないです。
投資用不動産の失敗原因
不動産投資に失敗するのは、大きく分けて二つのパターンがあります。
一つは、お金だけ出して運営は不動産会社任せの場合、二つ目は、自分自身で運営していて失敗するパターン
いずれも、下記のような要因があります。
購入金額が高い
言わずもがなですが、商売は安く仕入れて高く売ることが鉄則です。
仕入れとなるのが、不動産の購入費用や諸経費です。
不動産投資で失敗する大きな要因として、販売価格が積算価格に比べて安いと判断し購入することが挙げられます。
積算価格というのは、土地については周辺の取引事例から算出した価格、建物に関しては新築時の価格から経過年数を考慮した現存価格、土地と建物の価格を合計したものになります。
この積算価格は参考指標で会って、購入を判断するものではありません。
投資用不動産の購入を判断する指標は収益性から算出した「収益価格」です。
収益価格は、投下した資本に対してリターンがどれだけあるか？という視点で算出した価格で、最も重要な指標となります。
積算金額から少し安い程度の金額で投資物件を購入してしまうと即失敗という可能性が高まります。
家賃が高い
不動産は動かぬ動産です。
従って、場所を変えることはできません。
必然的に近隣エリアで、どんな物件がいくらで成約に至っているのか？
これがいわゆる相場と呼ばれるものです。
金利が高い
3%、4%程度の金利で融資を借りている人が多いと思います。
その金利自体、高いと言わざるを得ません。
都市銀、地方銀行、信用金庫で借り入れする場合、この記事を書いている時点で金利は1%～2.5%程度で借り入れが可能です。
マスコミを騒がしている某地方銀行、ノンバンク系金融機関などから不動産融資を受けて不動産投資をすることは、スタート時点で破たんの第一歩だと思っていただいて良いという程危険なことです。
管理が悪い
汚い部屋に住みたくない。これは至極当然のことだと思います。
室内だけでなく、室外にも同じことが言えます。
ゴミ置き場が不潔で常に不法廃棄物がある。
乗り捨てられた自転車が廊下にある。など「見た目」は非常に大切です。
任意売却する前に
投資用不動産を任意売却する前に、必ずやるべき事があります。
それは何か？
いくつかご紹介しましょう。
契約書の整備
新しい投資物件ですとあまりありませんが、古いアパート、マンションの場合は契約書がマチマチであることが結構な頻度であります。また内容が不十分であることも珍しくありません。
私は時間が許す限り、契約書の整備をします。
視点を変えてみればすぐに分かることですが、これから投資用不動産を購入しようと考えている人がいるとします。
不十分な賃貸契約書がある不動産と、しっかりした内容の賃貸借契約書がある不動産。
どちらが安心して購入できるでしょうか？
私はできる限り、売却活動に入る前に契約書の整備をします。
きちんと書類が整っている物件は、買主の印象が全く違います。
収益改善
投資用不動産ですから、端的に言えば収益が合えば支払いができます。
従って、売却をする前に兎にも角にも不動産投資事業として正常に機能することを目指す必要があります。
例えば、「家賃を上げる」「建物の付加価値を上げる」「金利を下げる」「空いているスペースで収益を上げる」等があります。
サブリースを外す事も収益を大きく改善できる可能性が高いです。
修繕の必要
経済的に困窮している状態で、リフォーム工事を施すことは困難であることは間違いないと思いますが、できる範囲で修繕し且つその工事を施工することによって、収益性がアップするのであれば検討するべきです。
手続きの流れ
それでは次に投資用不動産の任意売却について流れを解説しましょう。
事前相談
前述した通り、収益不動産の場合はまず収益改善が可能かどうかの検討をすることになります。
債権者と協議
一般の居住用不動産の任意売却は、そのほぼ100%が住宅ローンを滞納している状態で任意売却をスタートさせるのですが、投資用の不動産の場合は必ずしもそうではありません。
確かに、一定月数滞納をさせてから任意売却に取り掛かることもありますが、まず滞納していない段階から任意売却が可能かどうかを打診します。
何故かというと、居住用不動産は保証会社が付いていることが多いのですが、投資用不動産は保証会社が付いていないことが多いからです。
保証会社付きの融資の場合は一定月数滞納してから、保証会社付きの融資の場合は滞納前から任意売却の協議を債権者とすることになります。
販売金額についても債権者と協議する必要があります。
販売活動
販売価格を決めたら実際に販売活動に入ります。
売買契約
買主が決まったら売買契約を締結します。
買主へ引渡し
賃借人がいる状態で、買主に引き渡しをします。
この時、賃貸借契約に基づいて入居者から預かっている敷金は買主に移管させます。
残った負債の処理
不動産の売却代金だけでは払いきれない負債については、大きく分けて「自己破産」「示談」という方法で処理をします。
よくあるQA
- Q預かっている敷金はどうすればよいのか？
- A
売買時に買主に引き渡します。
現金を渡すと言えば一番分かりやすいと思いますが、中には入居者から預かった敷金を使ってしまった。という場合もあるかと思います。
その場合は、売買代金と相殺する方法や、敷金を清算しないという売買契約条件を付けて売却するという手法があります。状況によって最適な手法が変わります。
- Q空き部屋がなく室内の確認ができなくても大丈夫ですか？
- A
入居者の協力をいただいて、内覧できるようにするのが理想です。
しかし、事情により内覧が困難な事もあるかと思います。
投資用不動産の場合、内覧なしでも売却することは可能です。
過去に撮影した室内写真などがあると多少売りやすくなります。
- Q実際に売却する場合、不動産屋さんに依頼することになりますよね？
- A
はい、不動産の売却のため宅建業者に依頼する必要がありますが、当事務所でご紹介することができます。